Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с icon

Учебник для вузов. Элиста: заор "нпп джангар", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону "О личном подсобном хозяйстве" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с



НазваниеУчебник для вузов. Элиста: заор "нпп джангар", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону "О личном подсобном хозяйстве" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с
страница6/11
Дата конвертации31.10.2012
Размер3.12 Mb.
ТипУчебник
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11
Глава VI. ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ В СОБСТВЕННОСТЬ

^ И ОБОРОТА САДОВЫХ, ОГОРОДНЫХ И ДАЧНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ


Статья 28. Особенности предоставления в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям


Комментарий к статье 28


1. Земельное законодательство различает две процедуры приобретения гражданами в собственность земельных участков. Во-первых, гражданам может быть предоставлен земельный участок для садоводства, огородничества и дачного хозяйства впервые (см. подробнее ст. 14 комментируемого Закона).

Во-вторых, если гражданин уже имеет дачный, садовый, огородный земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (или, что еще чаще - не имеет вообще никаких документов на земельный участок), то он имеет право переоформить (приватизировать) права на свой земельный участок, став его собственником. Именно эта процедура и прописана в комментируемой статье. Упоминание же о платности и бесплатности такой приватизации на практике трактуется органами государственной власти и местного самоуправления следующим образом. Если гражданину лично земельный участок был предоставлен до вступления в силу ЗК РФ в октябре 2001 г. (например, гражданин вступил в уже давно существующий садоводческий кооператив в 2000 г. или продолжает оставаться членом кооператива с момента его создания в 60-е годы XX века), то такой гражданин имеет право на бесплатную приватизацию своего земельного участка. Если гражданин вступил в садоводческое (дачное, огородное) некоммерческое объединение после 30 октября 2001 г. либо если он является членом нескольких садовых (дачных, огородных) объединений и пользуется несколькими участками, то он не имеет право на бесплатную приватизацию своего земельного участка (или второго и последующих) и должен его выкупать.

Неправомерность такого подхода пока еще не получила должного подтверждения в правоприменительной практике и, по всей вероятности, еще долго будет сохраняться. Куда более однозначную оценку в судебной практике получила не менее массовая процедура нарушения земельных прав граждан, связанная с определением размера бесплатно приватизируемого земельного участка. Дело тут заключается в том, что органы публичной власти обычно склонны считать, что размер приватизируемого участка ограничен установленными предельными (максимальными) размерами, указанными в ст. 33 ЗК РФ.

Между тем в соответствии со ст. 33 ЗК РФ установление предельных размеров земельных участков производится при их предоставлении впервые.
Следовательно, при перерегистрации земельных участков граждан, находящихся в их пожизненном наследуемом владении (постоянном бессрочном пользовании), право собственности должно приобретаться на весь участок независимо от его размера. Данная норма и такое ее толкование вытекает из правовой позиции Конституционного Суда РФ по следующему делу.

Гражданка Т.В. Близинская, проживая в поселке Косино города Москвы в жилом доме, расположенном на принадлежащем ей на праве землепользования участке площадью 0,2291 га, обратилась в префектуру с заявлением о переоформлении прав на землю. В результате проведения данной процедуры решением префектуры Восточного административного округа города Москвы от 6 июня 1996 года за Т.В. Близинской было закреплено право пожизненного наследуемого владения на 0,06 гектара, в отношении остальной части участка ей было предложено оформить договор аренды сроком на 49 лет. Преображенский межмуниципальный суд города Москвы, куда Т.В. Близинская обратилась с иском о признании права пожизненного наследуемого владения на земельный участок в полном размере, решением от 9 сентября 1997 года в удовлетворении ее требований отказал, сославшись в том числе на Закон города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве".

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации Т.В. Близинская оспаривала конституционность ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы от 16 июля 1999 г. "Об основах платного землепользования в городе Москве" (в ред. от 29 сентября 1999 г.). На основании содержащейся в ней нормы, как утверждалось в жалобе, была "реквизирована" часть принадлежащего заявительнице земельного участка, что противоречит требованиям статьи 36 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой условия и порядок пользования землей определяются федеральным законом, и статьи 55 (части 2 и 3) Конституции Российской Федерации, исключающей умаление прав и свобод человека и гражданина и допускающей их ограничение только в конституционно одобряемых целях на основании федерального закона.

Как отметил Конституционный Суд РФ, ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" не отвечает обращенному к законодателю конституционному требованию определенности правовой нормы: она допускает распространение понятия "предоставление земельного участка" как на случаи первичного получения земли, так и на случаи перерегистрации права владения и пользования земельными участками для граждан, проживающих в принадлежащих им на праве собственности домах, которые расположены на этих земельных участках. Отсутствие разграничения институтов предоставления земли и изменения титула прав на земельные участки для уже реально владеющих ими граждан на практике приводит к тому, что вопрос о размерах землевладения решается произвольно. Неопределенность нормы позволяет органам исполнительной власти квалифицировать переоформление прав на земельный участок как первичное его предоставление и в результате по собственному усмотрению определять, в каком размере он подлежит передаче в пожизненное наследуемое владение (в деле заявительницы это привело к значительному его уменьшению), что создает возможность для злоупотреблений, порождает противоречивую правоприменительную практику и не отвечает принципу равенства граждан перед законом и судом.

В результате рассмотрения данной жалобы Конституционный Суд Российской Федерации признал положение части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 2 и 3) и 55 (части 1, 2 и 3), чем создал уникальный прецедент.

Конечно, судебный прецедент формально не является в России источником права, но тем не менее акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу, равно как и решения судов и иных органов, основанные на таких актах. Поэтому данная правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации способна оказать огромное воздействие на нормотворчество субъектов РФ и органов местного самоуправления, а также на правильное применение норм материального права судами общей юрисдикции при рассмотрении соответствующих категорий дел.

2. Как следует из п. 1 комментируемой статьи, земельные участки предоставляются гражданам на праве собственности из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае необходимо учитывать положения п. 10 ст. 3 Вводного закона, в соответствии с которыми распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.

Таким образом, конкретные субъекты в лице органов власти, осуществляющие полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, могут быть определены законами субъектов Российской Федерации. Так, например, в Тверской области действует Закон Тверской области от 22 июня 2006 г. "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена", п. 1 ст. 1 которого устанавливает, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тверской области - городском округе город Тверь осуществляется администрацией Тверской области либо уполномоченным ею областным исполнительным органом государственной власти Тверской области. Подобная передача полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена органами субъектов Российской Федерации на основании принятых в субъектах РФ законов, имела место в Костромской, Орловской областях и ряде других.

3. Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического, дачного объединения бесплатно. Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории соответствующего некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования за плату на условиях соответствующих договоров. На практике имеют место случаи отказа передачи в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения земельных участков общего пользования.

В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 октября 2006 г. N А56-57753/2005. Садоводческое некоммерческое товарищество (далее - СНТ) обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа комитета по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) г. Санкт-Петербурга передать в собственность СНТ земельный участок площадью 11451 кв. м. Как следует из материалов дела, решением исполнительного комитета Выборгского районного Совета народных депутатов от 17 июля 1969 г. земельный участок площадью 8,3 га предоставлен для ведения коллективного садоводства. Данный участок был выделен из земель, ранее находившихся у Хлебной базы на праве бессрочного пользования. На основании Генерального плана развития Ленинграда и Ленинградской области на период до 2005 г. Комитет по архитектуре и градостроительству дал заключение, которым признал возможным оформить в собственность СНТ земельный участок площадью 80909 кв. м. Его распоряжением были утверждены границы земельного участка, установлены ограничения в использовании земельных участков. На основании распоряжения Комитета по архитектуре и градостроительству, решения общего собрания членов СНТ об оформлении в собственность земель общего пользования садоводства и в соответствии с проведенными работами по межеванию были утверждены границы земельного участка площадью 11451 кв. м (земли общего пользования; зона градостроительных ограничений - 2237 кв. м). Пункт 3 данного распоряжения предусматривал, что этот земельный участок может быть оформлен в собственность СНТ как юридического лица либо в совместную собственность членов объединения. После этого СНТ обратилось в КУГИ с заявлением о предоставлении в собственность садоводства данного участка. Рассмотрев заявление, КУГИ сообщил о невозможности приватизации данного участка.

Суд признал отказ неправомерным, указав в своем решении следующее. Как видно из кадастрового плана, данный участок сформирован из дорожек между земельными участками членов СНТ на территории садоводства и является имуществом общего пользования. Большая часть соседних земельных участков под садоводческими домами передана в собственность садоводов. В силу п. 2 ст. 3 Вводного закона лица, которым предоставлены земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу ЗК РФ, вправе по своему выбору приобрести в аренду или собственность такие участки в соответствии с порядком, предусмотренном правилами ст. 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели они были предоставлены. В соответствии со ст. 28 комментируемого Закона в редакции, действовавшей на момент принятия обжалуемого решения, садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды и срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность. Действующая по настоящее время редакция данной статьи предусматривает передачу земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования, в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.

Таким образом, законодательством предусмотрена возможность передачи в собственность СНТ земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное пользование. Суд также правомерно указал, что п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", устанавливающий запрет приватизации земельных участков в составе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных и общественных интересах, в том числе земель общего пользования, к рассматриваемому спору не относится, поскольку распространяется только на случаи отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости (п. 2 ст. 3 данного Закона). Суд также пришел к выводу о невозможности применить к спорным положениям п. 12 ст. 85 ЗК РФ, поскольку в указанной норме установлен запрет на приватизацию земель общего пользования - занятыми площадями, улицами, дорогами и т.д., к которым земли общего пользования в пределах садоводческого и других некоммерческих объединений не относятся. Решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области по итогам рассмотрения кассационной жалобы оставлено без изменения.

4. Пункт третий комментируемой статьи в ноябре 2007 г. был приведен в соответствие с п. 9.1 ст. 3 Вводного закона.

Дело в том, что ранее в п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 ЗК РФ содержалось правило, закрепляющее право граждан бесплатно переоформлять в собственность земельные участки, ранее предоставленные им на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Затем данные нормы утратили силу, а само право на бесплатную приватизацию было конкретизировано: если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, то гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9.1 ст. 3 Вводного закона). Порядок регистрации включает обращение с заявлением в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Принятие решений органов местного самоуправления о предоставлении участков в собственность сейчас не требуется.

Особенности государственной регистрации права собственности на земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества, заключаются в следующем.

Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения дачного хозяйства, огородничества или садоводства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, является следующий документ:

- акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к представляемому документу является кадастровый план соответствующего земельного участка.

Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный выше земельный участок осуществляется также в случае, если:

- сведения о площади земельного участка, содержащиеся в представленном в соответствии с настоящей статьей документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка;

- кадастровый план такого земельного участка не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении (координатах) границ такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в уточнении (в том числе если в таком плане указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и тому подобное).

Не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на указанный выше земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный земельный участок не допускается.

Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный выше земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по тем же самым правилам. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы:

- свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

- один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок. Представление такого документа не требуется в случае, если право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в установленном порядке.

5. В п. 5 комментируемой статьи закрепляется право садоводческого, огороднического или дачного объединения приобретать в собственность земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, если соответствующее решение будет принято общим собранием некоммерческого объединения. При проведении общего собрания важным является соблюдение установленных Законом требований к его проведению. Так, общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более пятидесяти процентов членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения либо не менее пятидесяти процентов уполномоченных. Невыполнение данных требований в дальнейшем может повлечь признание решения общего собрания как принятых с нарушением Закона. Для реализации данного права также требуется обращение с соответствующим заявлением в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, к которому необходимо приложить указанные в Законе документы (описание местоположения границ такого земельного участка, копию правоустанавливающего документа на земельный участок (ранее выданное свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) и другие.

6. Закон устанавливает достаточно короткий срок, в течение которого соответствующий орган власти должен принять решение о предоставлении участка в собственность либо об отказе в его предоставлении, - две недели. Решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность должно быть мотивировано. Основанием для отказа является установленный федеральным законом запрет на предоставление участка в частную собственность. В соответствии с п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельного участка; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Рассмотрим подробнее установленные ЗК РФ основания для отказа в предоставлении земельных участков в частную собственность.

Земельные участки, изъятые из оборота, перечислены в ст. 27 ЗК. К их числу относятся земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности различными объектами, в том числе государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями и т.д.

Запрет на приватизацию земельных участков устанавливается также Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Так, согласно п. 8 ст. 28 данного Закона не подлежат приватизации земельные участки в составе земель лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению; общего пользования; транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные для их перспективного развития. Данный перечень не носит исчерпывающего характера. Следует отметить, что законодательство развивается по пути сокращения перечня земель, приватизация которых не допускается. Так, из перечня таких земель недавно были исключены земли сельскохозяйственного назначения, водоохранного и санитарно-защитного назначения.

Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд регулируется ст. 70.1 ЗК РФ. Резервирование земель может осуществляться в тех же случаях, что и изъятие земель для государственных и муниципальных нужд: выполнение международных обязательств Российской Федерации; размещение некоторых объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (например, это объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи и т.д.).

В отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, резервирование может быть осуществлено также в случаях, связанных с размещением объектов транспортной и социальных инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.

Резервирование и последующее изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд является примером публично-правовых ограничений прав на землю. Подобное изъятие можно рассматривать как прямое вмешательство в деятельность собственника земельного участка, влекущее вначале ограничение, а затем прекращение прав на землю. При изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд возникает необходимость поиска согласованного решения, в основе которого - сочетание публичных и частных интересов конкретных правообладателей земельных участков. Исходя из анализа положений ст. 49 ЗК РФ государственные и общественные интересы превалируют над частными, что представляется вполне обоснованным, если субъекты РФ не расширят существенно перечень оснований для подобного изъятия. В противном случае это может привести к тому, что под видом осуществления государственной или общественно значимой деятельности земельные участки будут изыматься у одних лиц и предоставляться для строительства тех или иных объектов другим лицам.

Следует иметь в виду, что согласно ч. 4 ст. 9 ГрадК РФ не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Данная норма вступает в силу с 1 января 2010 г.

Это означает, что если начиная с 1 января 2010 г. орган местного самоуправления решит зарезервировать земельный участок, занимаемый дачным, садовым, огородным некоммерческим объединением для муниципальных нужд, но при этом генеральный план в таком муниципальном образовании не будет принят и не вступит в силу, то такое решение о резервировании будет являться незаконным и может быть обжаловано гражданами в судебном порядке. Такая норма предусмотрена потому, что генеральный план подлежит обсуждению на публичных слушаниях, в которых могут принять участие все желающие граждане. Обнаружив заблаговременно, что орган публичной власти запланировал резервирование территории дачного (садового, огородного) некоммерческого объединения, граждане имеют возможность инициировать отрицательное заключение общественности на проект генерального плана, равно как демонстрировать органу местного самоуправления свое несогласие с его политикой в иных конституционных формах (митингах, пикетах, шествиях и т.д.).

7. В настоящий же момент и на период до 1 января 2010 г. органы публичной власти вправе принять решение о резервировании и при отсутствии вышеуказанной градостроительной документации. Подобные решения часто становятся причиной судебных споров граждан и местных администраций.

Так, огородно-садоводческое товарищество "Уфимское моторостроительное производственное объединение" обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации г. Уфы в приватизации земельных участков коллективного сада N 9, признании незаконным бездействия администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан по непринятию решения по письму товарищества от 11 января 2006 г. и обязании ее в соответствии с п. 6 ст. 36 ЗК РФ в двухнедельный срок со дня вынесения решения Арбитражным судом принять решение по письму от 11 января 2006 г.

Решением суда первой инстанции от 9 июня 2006 г. данные требования были удовлетворены. Администрация г. Уфы и администрация городского округа, обжалуя данное решение, ссылались на несоответствие материалам дела выводов суда о наличии у товарищества права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком и права на приватизацию этого участка, применение не подлежащих применению ст. 28 Закона о садоводческих объединениях граждан, ч. 4 ст. 9 ГрадК РФ.

Согласно материалам дела товарищество создано в форме потребительского кооператива в результате реорганизации в форме преобразования общественного объединения "Огородно-садоводческие товарищества при акционерном обществе "Уфимское моторостроительное производственное объединение" (п. 1.1 Устава товарищества) и зарегистрировано с полным наименованием огородно-садоводческое товарищество открытого акционерного общества "Уфимское моторостроительное производственное объединение" (свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц). На общем собрании садоводческого товарищества от 24 июля 2005 г. было принято решение о приватизации земель сада, создании комиссии для подготовки документов для приватизации. На основании этого решения 2 августа 2005 г. товарищество обратилось к главе администрации г. Уфы с заявлением о даче согласия на переоформление садовых земельных участков в собственность.

В письме от 19 августа 2005 г. N 1/9839-11 администрация г. Уфы сообщила, что земли коллективного сада N 9 решением сессии Уфимского городского совета от 24 марта 2005 г. N 12/7 на основании п. 4 ст. 28 ЗК РФ зарезервированы для муниципальных нужд г. Уфы с ограничением предоставления их в собственность физическим и юридическим лицам на срок до 1 января 2006 г., до истечения которого предоставление земель невозможно.

В письме от 4 октября 2005 г. N 1/2048-11 администрация г. Уфы указала также, что отсутствует документ, удостоверяющий право товарищества на земельный участок, занимаемый коллективным садом N 9, - государственный акт на право пользования землей, в связи с чем предоставление земельного участка в собственность невозможно. По истечении указанного в письме администрации г. Уфы от 19 августа 2005 г. срока товарищество вновь обратилось к главе администрации г. Уфы с заявлением от 11 января 2006 г. о получении согласия на переоформление садовых земельных участков в собственность. В письме от 10 марта 2006 г. администрация городского округа сообщила, что в связи с рассмотрением в Арбитражном суде дела о признании незаконным письма от 19 августа 2005 г. N 1/9839-11 вопрос по заявлению товарищества будет решаться в порядке арбитражного судопроизводства. Товарищество обратилось в Арбитражный суд с требованиями о признании незаконными действий администрации г. Уфы и бездействия администрации городского округа, ссылаясь на неправомерность отказа в переоформлении земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что право на приватизацию земель коллективного сада N 9 у товарищества имеется, порядок реализации этого права указан в ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. При этом обстоятельства, указанные в письмах администрации г. Уфы, не могут являться основаниями для отказа в переоформлении земельного участка в собственность. В материалах дела имеются доказательства предоставления участка Уфимскому моторостроительному производственному объединению под использование в качестве коллективного сада N 9 (решение исполкома Уфимского городского совета народных депутатов от 9 сентября 1983 г. N 31-1148, от 2 октября 1986 г. N 21/1179-5). Ответчиками не оспорено, что указанный участок составляют земли коллективного сада товарищества. С учетом этого правильными являются выводы судов о том, что отсутствие государственного акта на право пользования землей, являющегося правоудостоверяющим, но не правоустанавливающим документом, не могло служить основанием для отказа в переоформлении земельного участка в собственность.

Ссылка администрации г. Уфы на резервирование земельного участка для муниципальных нужд также правомерно не признана судами законным основанием для отказа в переоформлении земельного участка в собственность. Администрацией г. Уфы не доказано, что резервирование земельных участков для муниципальных нужд со ссылкой на п. 4 ст. 28 ЗК РФ, устанавливающий ограничения при предоставлении земельных участков для строительства, создает законные препятствия для реализации прав, закрепленных ст. 28 Закона о садоводческих объединениях граждан.

Судами также принято во внимание, что администрацией г. Уфы и администрацией городского округа в настоящем деле не подтверждено, что Уфимским городским советом решение о резервировании земельного участка принято в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона Республики Башкортостан от 5 января 2004 г. N 59-З "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан", на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал, что, поскольку установленный решением сессии Уфимского городского совета от 24 марта 2005 г. N 12/7 срок резервирования земельных участков истек 1 января 2006 г., бездействие администрации по нерассмотрению заявления товарищества от 11 января 2006 г. не соответствует п. 2 ст. 28 Закона о садоводческих объединениях граждан, п. 6 ст. 36 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах заявленные товариществом требования правомерно рассмотрены и удовлетворены Арбитражным судом (п. 2 ст. 29, ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ, ст. 7 Закона о садоводческих объединениях граждан).

Решение ФАС Уральского округа, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции было оставлено без изменения, кассационные жалобы администрации г. Уфы, администрации городского округа города Уфы - без удовлетворения (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 ноября 2006 г. N Ф09-9748/06-С6).

8. Редакция комментируемой статьи в 2006 г. претерпела ряд изменений, внесенных в нее Законом о "дачной амнистии". К сожалению, вопреки кампании в СМИ по восхвалению данного Закона, ни одной проблемы садоводов, огородников и дачников в сфере приватизации их участков данный Закон не решил. Причины этого заключаются в следующем.

Закон о "дачной амнистии" фактически четко делит упоминаемые в нем категории граждан на две группы. В первую группу входят граждане, которым непосредственно предоставлялись земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, либо "если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права". Для таких граждан и правда установлен льготный порядок регистрации права собственности на такие участки без участия местной администрации и ее решений, о чем мы писали выше.

Применительно к садоводам, огородникам и дачникам данная процедура распространяется лишь на тех, кому земельные участки были предоставлены в период с 1998 по 2001 годы, причем не на праве собственности, а на ином вещном праве. Количество таких граждан весьма незначительно.

Во вторую группу входят подавляющее большинство садоводов, огородников и дачников, на которых данная процедура по упрощению процедуры приватизации их участков никак не распространяется. Это прямо предусмотрено п. 4 ст. 28 комментируемого Закона, в который Закон о "дачной амнистии" внес изменения. Таким образом, для подавляющего большинства граждан в их "хождениях по мукам" ничего не изменилось.

Однако логично предположить, что внесение изменений в комментируемую статью преследовало цель хоть в чем-то облегчить для граждан процедуру приватизации их участков. Однако и этот вывод не подтверждается текстуальным сравнением старой и новой редакций данной статьи.

В утратившей силу редакции комментируемой статьи речь шла об организации работы комиссии садоводческого (дачного, огороднического) объединения по сбору заявлений граждан о приватизации их участков, указывалось, какие документы орган местного самоуправления вправе потребовать от такого объединения для принятия решения о предоставлении гражданам - членам такого объединения земельных участков на праве собственности. Например, органы местного самоуправления могли потребовать у садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения протокол общего собрания его членов (собрания уполномоченных), список членов такого объединения, их заявления, паспортные данные, копию решения об отводе земель (государственный акт или свидетельство), копию устава такого объединения, проект организации и застройки территории с внесенными уточнениями и промерами границ. Срок принятия органом местного самоуправления таких решений был установлен в один месяц.

Новая редакция комментируемой статьи перечисляет другой набор документов, частично совпадающий с ранее существующим. Однако совершенно невозможно прийти к выводу о том, что для граждан некоторое изменение перечня документов, прилагаемое к заявлению о приватизации, означает реальное упрощение процедуры приватизации их участков. Единственным "упрощением" можно считать сокращение срока принятия решения органом местного самоуправления с одного месяца до двух недель, но даже эта мера и без того предусмотрена Земельным кодексом РФ.

На наш взгляд, действующая сейчас редакция п. 4 комментируемой статьи разрушает весь замысел упрощенной процедуры приватизации дачных, садовых и огородных земельных участков. В случае внесения изменений в данную статью и признания п. 4 утратившим силу замысел законодателя об "упрощении" сразу же приобрел бы законченные черты. В этом случае все граждане - садоводы, огородники и дачники независимо от сроков появления у них участков получили бы равные права, а орган местного самоуправления потерял бы все рычаги "усмотрения" при принятии решения о приватизации. На сегодняшний же день восхваляемая СМИ процедура "упрощенки" является для большинства граждан не более чем пустой декларацией.

9. В конце ноября 2007 г. был принят Федеральный закон от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки", который имел все шансы войти в историю как второй закон о дачной амнистии (этого не случилось, поскольку СМИ были заняты освещением избирательной кампании и просто его не заметили). Данный Закон отчасти облегчил положение садоводов, огородников и дачников следующим образом.

Во-первых, отменена дорогостоящая процедура обязательного межевания участка от соседей. Граждане получили возможность по упрощенной процедуре зарегистрировать право собственности на полученные до введения в действие ЗК РФ и ГрадК РФ земельные участки в фактически сложившихся границах и на возведенные на них без согласования с властями постройки.

Во-вторых, данный Закон позволил решить ряд проблем с определением фактической площади земельного участка. Теперь разрешена регистрация права на земельный участок по его фактическим границам. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется в том числе, если:

- сведения о площади земельного участка не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка;

- кадастровая карта (план) такого земельного участка не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении (координатах) границ такого земельного участка (в том числе если в таком плане указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и тому подобное);

- данные сведения нуждаются в уточнении.

Если при определении этих границ выявятся "излишки" по сравнению с официально выделенной площадью, отнимать их никто не будет. Нужно будет только согласовать новую площадь участка с соседями. При этом из "излишка" запрещено образовать самостоятельный участок.


Статья 29. Утратила силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.


Статья 30. Утратила силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.


Статья 31. Оборот садовых, огородных и дачных земельных участков


Комментарий к статье 31


1. Земельное законодательство понимает "землю" в трех качествах:

- как природный ресурс - компонент природной среды, который может быть использован при осуществлении хозяйственной и иной деятельности в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственно-территориального базиса для размещения различных объектов;

- как природный объект - часть естественной экологической системы, сохраняющий свои природные свойства. Признание за участком таких качеств и позволяет создавать особо охраняемые природные территории;

- как недвижимое имущество, то есть объект гражданских прав, который может принадлежать субъектам на различных вещных и обязательственных правах и находиться в гражданском обороте.

Нахождение земли в трех измерениях обусловливает и особенности взаимодействия земельного и гражданского права. Регулируя имущественные отношения (в том числе по использованию недвижимого имущества), гражданское законодательство не в состоянии отразить и учесть специфику земельных участков как разновидности природных объектов. Поэтому гражданское право определяет лишь внешнюю сторону бытия земельных участков как объектов недвижимого имущества, формулируя общие требования к порядку заключения сделок с недвижимостью, форме договора, действительности сделок, обязательности государственной регистрации и т.д.

Соответствующую специфику отражают нормы земельного права как в части оборотоспособности земельных участков различного целевого назначения, так и в части приобретения земельных участков в собственность или на ином праве. Важно подчеркнуть, что в силу ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать ЗК РФ. Данная норма имеет большое практическое значение в случае возникновения коллизий норм ЗК РФ и ГК РФ.

Согласно ст. 1 Закона РФ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" он не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества. Следовательно, указанные участки по общему правилу являются не изъятыми и не ограниченными в обороте, и на них распространяются общие требования гражданского и земельного законодательства, регулирующие осуществление сделок с объектами недвижимости - земельными участками. Отдельные особенности таких сделок могут вытекать из водного, лесного, градостроительного, экологического и иного законодательства.

Граждане - члены садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения вправе распоряжаться своими земельными участками и иным имуществом в случаях, если они на основании закона не изъяты из оборота и не ограничены в обороте. Распоряжение земельными участками происходит путем совершения сделок с ними, под которыми понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских и земельных правоотношений. Следует отметить, что правом совершения различных сделок наделены только граждане - собственники садовых, огородных или дачных земельных участков. Если же участки принадлежат им на ином праве (то есть не приватизированы), то распоряжаться таким участком они не вправе. Исключение предусмотрено только для граждан, которым участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения. Они могут передать его по наследству, составив завещание (в отсутствие завещания участок перейдет к наследникам по закону).

2. Граждане - собственники дачных, садовых или огородных земельных участков вправе осуществлять следующие виды сделок с ними.

Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью гражданско-правового договора продажи недвижимости, в соответствии с которым одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) сформированный и не ограниченный в обороте земельный участок, целевое назначение и разрешенное использование которого допускает осуществление на нем предполагаемой деятельности, а покупатель обязуется своевременно внести оговоренную плату и принять его по передаточному акту.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участков; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Совершение сделки купли-продажи земельных участков не влечет изменение их целевого назначения. Необходимо учитывать наличие ограничений по субъектам таких сделок. Так, иностранные граждане не могут иметь в собственности земельные участки, расположенные на приграничных территориях.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме. Переход прав на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Существенным условием договора купли-продажи является предмет и цена договора, поэтому договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К числу таких данных принято относить: кадастровый номер земельного участка, местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование, сведения о расположенной на нем недвижимости, об обременениях и ограничениях земельного участка.

В п. 3 ст. 37 ЗК РФ указаны юридические последствия несоблюдения данного условия. Покупатель в случае представления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Сделки по купле-продаже земельного участка могут заключаться членами садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан в отношении тех земельных участков, которые были им переданы в собственность после государственной регистрации садоводческого, огороднического, дачного объединения. Никаких предварительных согласований, уведомлений членами некоммерческого объединения при совершении сделки по купле-продаже земельного участка органов садоводческого, огороднического, дачного объединения Законом не предусмотрено.

Договор аренды земельных участков. По договору аренды земельного участка одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение или во временное пользование. Арендодателем земельного участка может быть только его собственник. В роли арендатора садовых, дачных, огородных земельных участков могут быть любые граждане, в том числе иностранные. Договор аренды земельного участка является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды земли - обеспечить передачу земельного участка во временное пользование, в чем заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в участке временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи земли во временное пользование. Представляется, что наиболее востребованным становится приобретение на праве аренды дачных (садовых) домиков и участков на время весенне-летнего периода. К условиям договора аренды земельного участка относят предмет, стороны, форму, цену, срок и содержание договора, причем предмет договора и его цена являются существенными условиями договора (без них он не считается заключенным).

В качестве предмета договора аренды выступает земельный участок. В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве предмета аренды. Поэтому в договоре должны найти отражение: площадь передаваемого в аренду земельного участка, его местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, кадастровый номер, описание границ земельного участка, сведения о расположенной на нем недвижимости. Если заключается договор аренды здания, сооружения и иного недвижимого имущества, то одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования недвижимостью ему передаются права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.

По договору аренды арендатору переходит право владения и пользования земельным участком, и, по общему правилу, он приобретает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником остается право распоряжения участком, но с условием законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.

Содержание договора аренды земельного участка образуют права и обязанности сторон. Арендатору принадлежит практически тот же объем прав по использованию земельного участка, что и собственнику (ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ). Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Вопрос о сроках договора аренды регулируется ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которой договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. ЗК РФ допускает субаренду земельного участка в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Размер арендной платы определяется договором аренды. В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, должен быть заключен в простой письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, за исключением договоров аренды, заключаемых на срок менее 1 года.

Ряд прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка закреплен в ГК РФ. Так, на основании ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного земельного участка (например, наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства и т.д.) арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению недостатков;

- удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок без обнаруженных недостатков или безвозмездно провести работу по рекультивации земли и т.д.

Если земельный участок обременен правами третьих лиц, например сервитутом, то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать изменения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по общим основаниям, указанным в ГК РФ (например, в связи с истечением срока договора). Также аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя:

1) в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) при использовании арендатором земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшего за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия участка для государственных или муниципальных нужд;

6) реквизиции земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях (ст. 46 ЗК РФ).

Договор ренты земельных участков. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) земельный участок, а плательщик ренты обязуется в обмен периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Договор ренты является реальным и возмездным. Договор ренты направлен на отчуждение имущества и приводит к установлению между сторонами особых правовых отношений, суть которых заключается в обязанности одного лица предоставлять постоянное или пожизненное содержание другому лицу. Данные отношения носят длительный, стабильный характер. В случае отчуждения земельного участка плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю земельного участка. ГК РФ регулирует вопрос об обеспечении выплаты ренты. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок, он автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. В качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ).

ГК РФ выделяет три разновидности рентного договора: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

В договоре стороны должны согласовать периодичность выплаты ренты, форму выплаты, ее размер. Преимущественной формой рентных платежей являются денежные суммы, однако допускается выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты.

Договор ренты земельного участка заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Договор ренты земли может быть прекращен по взаимному соглашению сторон. Получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК РФ). Особым способом прекращения договора ренты является выкуп постоянной ренты, т.е. плательщик ренты единовременно выплачивает получателю ренты установленную и согласованную сторонами сумму, что приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты.

Наследование садовых, огородных и дачных земельных участков происходит по общим правилам, установленным ГК РФ, который предусматривает передачу земельного участка по наследству по закону или по завещанию. В соответствии со ст. 1181 ГК РФ, принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела земельного участка в соответствии с данным условием земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникам должна быть предоставлена компенсация. Если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался им, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на праве общей долевой собственности (ст. 1182 ГК РФ).

Наследники могут безвозмездно приобрести право собственности на земельный участок в случае, если наследодатель не оформил его в собственность или обладал участком на праве пожизненного владения, а также в случае, если земельные участки были предоставлены без указания вида права либо когда вид права определить невозможно. В этом случае при государственной регистрации права собственности необходимо представить следующие документы: свидетельство о праве на наследство или иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на здание, строение или сооружение; один из документов, устанавливающих или удостоверяющих права гражданина - прежнего собственника здания или сооружения на земельный участок. В остальной части действуют общие положения о наследовании, установленные гражданским законодательством.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне земельный участок в обмен на другой земельный участок или иное имущество. Мена земельного участка как сделка может выражаться в двух основных формах: 1) обмен одного земельного участка на другой земельный участок; 2) обмен земельного участка на другое движимое или недвижимое имущество, которое не изъято из оборота. Например, собственник земельного участка может обменять его на другой участок внутри садоводческого, огороднического, дачного объединения или на любой другой земельный участок.

Условие о предмете является существенным условием договора мены. Цена мены - стоимость каждого из встречных предложений. По общему правилу, обмениваемые товары признаются равноценными (ст. 568 ГК РФ). Обмен можно рассматривать как равнозначный, если обмениваются земельные участки одинаковой площади, качества, одного целевого назначения и разрешенного использования, одной стоимости и т.д. Возможен неравнозначный обмен, т.е. обмениваются земельными участками разной площади, стоимости, либо стоимость земельного участка выше (ниже) стоимости иного имущества. Если в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Указывать стоимость земельного участка, иного имущества в денежных единицах в договоре мены не обязательно. Срок договора мены стороны определяют самостоятельно. По общему правилу, передача обмениваемых товаров происходит одновременно. Право собственности у сторон возникает одновременно после того, как произведена последняя по времени передача товара.

Стороны сделки выступают одновременно как приобретатели и как покупатели. Это, например, означает, что если садовод-собственник обменивает свой земельный участок на автомобиль, то он выступает как продавец земельного участка и как покупатель автомобиля. С переходом прав к новому собственнику на земельный участок, расположенный в садоводческом, огородническом, дачном некоммерческом объединении, к нему переходят права и обязанности по его использованию. Новый собственник земельного участка, расположенного на территории садоводческого, огороднического, дачного объединения должен либо вступить в члены данного объединения, либо он может воспользоваться правом на ведение садоводства, огородничества или дачного хозяйства в индивидуальном порядке, заключив договор о порядке пользования имуществом общего пользования некоммерческого объединения.

Залог как разновидность сделок с земельными участками одновременно с этим является способом обеспечения исполнения обязательств. По договору о залоге недвижимого имущества одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залог, предметом которого является земля, может быть двух видов: 1) залог земельного участка; 2) залог здания, сооружения или иного недвижимого имущества, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком. Наиболее распространенным основанием залога является договор. Правовой основой регулирования залоговых отношений является Федеральный закон 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Сторонами договора залога являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель - это лицо (физическое или юридическое), предоставившее землю в залог для обеспечения своего долга. Залогодержатель - лицо, принимающее землю в залог в обеспечение исполнения своего требования. В договоре залога должны быть указаны: предмет залога, его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залога, права и обязанности сторон по договору. Особенности залога земельных участков в следующем:

- при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности (ч. 2 ст. 62 Закона об ипотеке);

- не допускается залог части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ч. 2 ст. 63 Закона об ипотеке);

- не могут выступать в качестве предмета залога земли, изъятые из гражданского оборота, а также земли, залог которых прямо запрещен законом.

Оценка земельного участка осуществляется с соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. От оценки следует отличать залоговую стоимость земельного участка, которая устанавливается по соглашению сторон. Земельный участок как предмет залога остается у залогодателя, если иное не установлено договором (ст. 338 ГК РФ). Залогодатель вправе пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением, а также с согласия залогодержателя распоряжаться им.

По общему правилу, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что данные здания не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здания, сооружения или приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для их использования в соответствии с их назначением. Условия пользования этой частью земельного участка определяются соглашением сторон, а в случае спора - судом.

Таким образом, ипотека здания или сооружения допускается также только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не являются предметом залога, то такой договор должен считаться ничтожной сделкой. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству по данному основанию.

Обязательным приложением к договору является план земельного участка с указанием кадастрового номера (ст. 67 Закона об ипотеке).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства производится обращение взыскания на заложенный земельный участок. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда (не требуется обращения в суд, если имеется нотариально удостоверенное соглашение залогодержателя с залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога).

Реализация (продажа) заложенного земельного участка, на который обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов. Сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (ст. 572 ГК РФ). Для договора дарения характерно намерение стороны передать свое имущество другой стороне безвозмездно, причем мотивы такого решения могут быть разнообразны.

Виды договора дарения: 1) реальный договор (непосредственное дарение); 2) консенсуальный договор дарения (дарственное обещание).

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него, и договор в этом случае будет считаться расторгнутым (ст. 573 ГК РФ).

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому земельный участок, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Также даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Такое положение не действует в отношении одаряемого. Заключение договора дарения возможно с возложением на дарителя определенных обязанностей. Так, возможен договор, по которому даритель, отчуждая земельный участок и садовый (дачный домик), указывает в договоре условие о праве постоянного пользования частью домика.

В отличие от передачи имущества по наследству, договор дарения - двухсторонняя сделка, заключаемая при жизни дарителя. Договор дарения земельного участка подлежит государственной регистрации.

ЗК РФ допускает также передачу земельного участка в безвозмездное срочное пользование гражданам и юридическим лицам на основании договора. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает земельный участок в безвозмездное срочное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется возвратить земельный участок в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ). Земельный участок предоставляется по данному договору на определенный срок и на безвозмездной основе. Например, гражданин передает право пользования своим земельным участкам иным лицам на летнее время в связи с отъездом. При этом ссудодатель никакой выгоды из договора в виде денежного или иного вознаграждения не получает, и это его основное отличие от договора аренды земельного участка. По сути, он делает ему одолжение, не получая взамен встречного удовлетворения интересов по данному договору. Как правило, стороны связывают особые личные интересы.

Основная обязанность ссудодателя - обеспечить передачу земельного участка во временное пользование, а ссудополучателя - вернуть земельный участок после окончания действия договора. Право владения и распоряжения земельным участком сохраняется за его собственником.

3. Так как земельный участок в пределах садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения может находиться в общей собственности его членов (например, принадлежать супругам, которые приобрели его во время брака), то в дальнейшем может возникнуть вопрос о дальнейшей юридической судьбе земельного участка, занятого жилым зданием, иными строениями и сооружениями. Данные объекты могут находиться в общей долевой или общей совместной собственности. Если земельный участок был приобретен супругами во время брака, то он будет являться по общему правилу их общей совместной собственностью. На практике в связи с этим возникает вопрос о принадлежности земельного участка, который до брака был предоставлен одному из супругов, а в дальнейшем был приватизирован в общую собственность супругов.

Мы полагаем, что приватизация в период брака земельного участка, находившегося в пользовании одного из супругов до регистрации брака, не ведет автоматически к образованию общей совместной собственности на земельный участок. В указанной ситуации возникновение права на земельный участок зависит от принадлежности строения и времени его возведения на этом участке (до приватизации, в процессе или после ее завершения). Подобный вывод в научной литературе и правоприменительной практике правильно обосновывают тем, что приватизацию земельного участка следует рассматривать как передачу (перерегистрацию, переоформление) в собственность ранее предоставленного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. В связи с этим правовое значение имеет то, кому принадлежало право на данный земельный участок на момент издания акта о передаче участка в собственность <5>.

--------------------------------

<5> См.: Ефимов А.Ф., Толчеев Н.К. Настольная книга судьи по земельным спорам. М., 2006. С. 118 - 119.


Если на земельном участке располагаются строения - жилой дом, иные объекты, строительство которых осуществлялось уже после вступления сторон в брак, то такие созданные объекты недвижимости будут, по общему правилу, находиться в общей совместной собственности супругов. При расторжении брака каждый из них, после определения доли в общей собственности, вправе произвести раздел общего (совместно нажитого) имущества. После определения доли в домовладении, разделе дома сособственник недвижимости вправе рассчитывать на возникновение прав на земельный участок, расположенный под этим объектом и необходимый для его использования. Такой вывод вытекает из ст. 273 ГК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание, сооружение, принадлежащее собственнику участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. В дальнейшем каждый из супругов (бывших супругов) вправе распорядиться своей собственностью. Споры о разделе супругами совместно нажитого имущества независимо от цены иска отнесены к компетенции мировых судей (ст. 23 ГПК РФ).

4. Большую практическую значимость имеет вопрос о возможности раздела собственником своего земельного участка, о чем мы уже писали в комментарии к ст. 1. Применительно к особенностям совершения данной сделки в контексте комментируемой статьи заметим, что возможность раздела земельного участка может зависеть от возможности раздела недвижимости, расположенной на нем. В качестве подтверждения этому выводу приведем решение Новгородского городского суда от 13 сентября 2005 г. по делу N 2-1438/05. Рассматривая дело о разделе земельного участка, суд пришел к выводу о невозможности раздела жилого дома, который представляет собой единый объект недвижимости, эксплуатация которого возможна только в целом. Раздел жилого дома невозможен без несоразмерного ущерба. В связи с невозможностью раздела жилого дома не представляется возможным выдел в натуре доли земельного участка. Кроме того, из материалов дела следует, что земельный участок находится у сторон на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Как известно, подобные договора заключаются в случае неделимости земельного участка. При данных обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о невозможности раздела земельного участка, отказав в удовлетворении заявленных требований. Требование о разделе земельного участка одновременно со строением вытекает из положений ЗК РФ, а именно ст. 1 ЗК РФ, согласно которой установлен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, в связи с чем все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Только раздел земельного участка одновременно с разделом объекта недвижимости на нем позволит реализовать норму п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которой, по общему правилу, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком. Исключение из этого правила - отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

При рассмотрении в суде споров о разделе участка необходимо удостовериться в правильности заявленных требований, так как зачастую требование о порядке пользования может подменяться требованием о разделе земельного участка и наоборот. На практике встречаются случаи, когда суды, разрешая заявленные требования о разделе земельного участка, в резолютивной части решения указывают на раздел, а по сути, устанавливают порядок пользования земельным участком, т.к. часть земельного участка оставляют в общем пользовании сторон, например дорожку для подхода к частям дома сособственников.


1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11



Похожие:

Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconДокументы
1. /Тяжелая атлетика. Учебник для ИФК. Под ред. Воробьева А.Н. 1981/P1010177_0001.djvu
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconКомментарий к федеральному закону от 15 апреля 1998 Г. N 66-фз
Комментария к Федеральному закону "О кредитных потребительских кооперативах граждан". Имеет опыт экспертной, адвокатской, законотворческой...
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconЕ. Р. Комментарий к Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности». М., 2002/ Статья
Россинская Е. Р. Комментарий к Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности». – М., 2002
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconРоссийская федерация федеральный закон о личном подсобном хозяйстве
Статья Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconДокументы
1. /Тяжелая атлетика. Учебник для ИФК. Под ред. Воробьева А.Н. 1981/P1010001_0001.djvu
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconУчебник для студентов экон спец. Вузов / Д. М. Крук, О. А. Дейнеко, Р. А. Громова и др.; под ред. Д. М. Крука. 3-е изд., перераб и доп. М.: Экономика,1998г
Методы оценки экономической эффективности управления строительным производством в новых условиях хозяйствования
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconУчебник для вузов Допущено учебно-методическим объединением вузов России по педагогическому образованию Министерства
Этот учебник представляет максимальные возможности для реализации этого интереса
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconДокументы
1. /КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ ОТ 21 ДЕКАБРЯ 2004 Г_ N 1.rtf
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconДокументы
1. /КОММЕНТАРИЙ к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ ь 122-ФЗ ОТ 22 АВГУСТА 2004 ГОДА.doc
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconКомментарий к Федеральному закону "О политических партиях"
Согласно ч. 1 ст. 30 Конституции рф, каждый имеет право на объединение. Это право закреплено в Федеральном законе n 82-фз "Об общественных...
Разместите кнопку на своём сайте:
Документы


База данных защищена авторским правом ©podelise.ru 2000-2014
При копировании материала обязательно указание активной ссылки открытой для индексации.
обратиться к администрации
Документы

Разработка сайта — Веб студия Адаманов