Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с icon

Учебник для вузов. Элиста: заор "нпп джангар", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону "О личном подсобном хозяйстве" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с



НазваниеУчебник для вузов. Элиста: заор "нпп джангар", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону "О личном подсобном хозяйстве" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с
страница7/11
Дата конвертации31.10.2012
Размер3.12 Mb.
ТипУчебник
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11
Глава VII. ОРГАНИЗАЦИЯ И ЗАСТРОЙКА ТЕРРИТОРИИ

^ САДОВОДЧЕСКОГО, ОГОРОДНИЧЕСКОГО ИЛИ ДАЧНОГО

НЕКОММЕРЧЕСКОГО ОБЪЕДИНЕНИЯ


Статья 32. Порядок разработки проектов организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения


Комментарий к статье 32


1. Комментируемая статья регулирует случаи застройки впервые создаваемого дачного, садового или огородного некоммерческого объединения (если таковое уже функционирует, то необходимые документы уже существуют либо граждане застроили свои участки без всяких документов и могут легализовать свои постройки в порядке "дачной амнистии"). В предусмотренном же данной статьей случае орган местного самоуправления, руководствуясь документами территориального планирования и градостроительного зонирования, принял решение о необходимости проведения планировки территории (третьей стадии градостроительного планирования) с последующим предоставлением сформированного земельного участка некоммерческому объединению и его членам, в связи с чем необходимо решить вопрос о параметрах застройки такого участка объектами общего пользования, а отдельно взятых дачных и садовых участков - зданиями, строениями, сооружениями граждан. Процедурам определения параметров такой застройки и посвящена комментируемая статья.

При анализе ее положений следует иметь в виду одно весьма принципиальное обстоятельство. Комментируемый Закон был принят в апреле 1998 г., когда еще действовал Закон Российской Федерации "Об основах градостроительства в Российской Федерации" от 14 июля 1992 г. В мае 1998 г. принимается Градостроительный кодекс РФ, заложивший новую стратегию градостроительного регулирования развития территории. В 2004 г. принимается новый Градостроительный кодекс РФ, творчески развивший положения своего предшественника. Отсюда едва ли следует удивляться, что многие нормы комментируемого Закона, имеющие отношения к застройке территорий дачных, садовых, огородных некоммерческих объединений, не вписываются в современную концепцию градорегулирования, изложенную в ГрадК РФ, и потому либо не могут применяться на практике в принципе, либо же действуют в течение переходного периода, пока все нормы и требования нового ГрадК РФ не станут повсеместно обязательными (а это произойдет после 1 января 2010 г.).

С учетом вышеизложенного обстоятельства заметим, что предусмотренный комментируемой статьей (и утратившим силу градостроительным законодательством) термин "проект застройки" в данный момент не используется, а данные виды общественных отношений регулируются посредством процедуры планировки территории, предусмотренной главой 5 ГрадК РФ.

2.
Планировка территории - это вид градостроительной деятельности и получаемой в ее результате градостроительной документации, осуществляемых после разработки документов территориального планирования и градостроительного зонирования в целях реализации их положений и упорядочения землепользования и застройки в отдельных кварталах, микрорайонах и иных элементах планировочной структуры, определяющих границы застроенных и незастроенных земельных участков (их ограничения и обременения), находящихся в частной или публичной собственности.

Таким образом, планировка территории как градостроительная процедура является средним звеном в механизме градорегулирования, следуя после стадий территориального планирования и градостроительного зонирования, но перед осуществлением гражданами и юридическими лицами процедур инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства (см. комментарий к ст. 12 и ст. 34). Проекты планировки конкретизируют требования правил землепользования и застройки, принимаемых в ходе градостроительного зонирования территории муниципального образования. Именно в правилах происходит деление территории муниципального образования на территориальные зоны, для каждой из которых устанавливается градостроительный регламент, определяющий разрешенное использование земельных участков и объектов недвижимости, предельные размеры земельных участков для такого использования и т.д. Заметим, что с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки документация по планировке территории (кроме случаев межевания застроенных территорий) не подготавливается.

Необходимо подчеркнуть, что в ч. 3 ст. 41 ГрадК РФ содержится важное правило - в случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством. Это означает, что в отношении таких участков градостроительный план не подготавливается (ч. 1 ст. 44 ГрадК РФ), а значит, в случаях с огородничеством мы имеем упрощенную процедуру подготовки проектов планировки как вида градостроительной документации. Об этом же идет речь и в п. 2 комментируемой статьи, согласно которому огородническое некоммерческое объединение, уставом которого не предусмотрено закрепление земельных участков за гражданами на праве собственности, вправе приступить к использованию выделенного земельного участка без составления документации по его застройке. Напомним, что ст. 1 комментируемого Закона не предусматривает строительство на огородных участках объектов капитального строительства, а практика регулирования огородничества идет по пути преимущественного предоставления огородникам и их объединениям земельных участков в аренду.

Таким образом, подготовка документации о планировке осуществляется как в отношении застроенной территории (или подлежащей застройке), так и в отношении территории незастроенной и не подлежащей застройке.

3. В настоящий момент в различных субъектах РФ и муниципальных образованиях сложилась неодинаковая ситуация с наличием градостроительной документации. В большинстве городских округов и городских поселений разработаны и приняты новые генеральные планы; в большинстве сельских поселений таких градостроительных документов нет. В нескольких десятках муниципальных образований приняты правила землепользования и застройки; в подавляющем же большинстве других они находятся в стадии разработки. Столь же разнообразна картина и с наличием проектов планировки.

Отмечая существование такой динамики, заметим, что с 1 января 2010 г. проекты планировки застроенных и незастроенных территорий и проекты межевания (для незастроенных территорий) могут утверждаться только при наличии документов территориального планирования (схем территориального планирования для Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных районов и генеральных планов для городских округов и поселений). До 1 января 2010 г. земельные участки из состава государственных или муниципальных земель могут предоставляться дачным, садовым и огородным некоммерческим объединениям посредством предварительного согласования мест размещения объектов при отсутствии документов территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории. После указанной даты это делать органам публичной власти запрещено.

В состав документации по планировке территории могут включаться проекты межевания территории и градостроительные планы земельных участков. В соответствии с последними происходит формирование земельного участка (включая установление его границ), осуществляемое до его предоставления некоммерческому объединению и его членам (ст. 14 комментируемого Закона).

Подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.

В ходе осуществления процедуры планировки территории происходит выделение границ микрорайонов, кварталов, устанавливаются красные линии, выделяются территории общего пользования, иные территории, занятые публичными объектами (объектами транспортной, инженерной, иной инфраструктуры). После такой фиксации границ публичных объектов наступает вторая стадия планировки территории, когда производится межевание земельных участков для предоставления гражданам и юридическим лицам.

4. В результате межевания незастроенной (но подлежащей в соответствии с градостроительной документацией застройке) территории выделяются земли дачных и садовых некоммерческих объединений, а также непосредственно земельные участки граждан. На последние подготавливается градостроительный план земельного участка, являющийся основанием проведения землеустройства, постановки участка на кадастровый учет, предоставления его гражданам и последующей государственной регистрации прав граждан на него. Соответственно последующее строительство объектов недвижимости садоводы и дачники должны осуществлять в соответствии с параметрами, указанными в градостроительном плане земельного участка (а последние, в свою очередь, вытекают из содержания Правил землепользования и застройки).

Проект межевания территории включает в себя несколько разновидностей чертежей межевания территории, на которых отображаются в том числе границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства (например, дачного строительства), а также границы публичных сервитутов.

В составе градостроительного плана дачного или садового земельного участка должны указываться: его границы; границы зон действия публичных сервитутов (если таковые есть); минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; информация о градостроительном регламенте (в том числе информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка); информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия (если таковые есть); информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

5. Решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или городского округа по собственной инициативе либо на основании предложений физических или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельных участков в том числе для ведения садоводства или дачного хозяйства. Последний вариант как раз и предусматривает п. 3 комментируемой статьи.

После опубликования решения о подготовке документации по планировке территории физические или юридические лица вправе представить в орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа свои предложения о порядке, сроках подготовки и содержании документации по планировке территории. Проекты планировки территории и проекты межевания территории, подготовленные в составе документации по планировке территории на основании решения органа местного самоуправления поселения или городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ГрадК РФ.

В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории проводятся с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее планировки и проекта ее межевания, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов. Участники публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории вправе представить в уполномоченный на проведение публичных слушаний орган местного самоуправления поселения или городского округа свои предложения и замечания, касающиеся проекта планировки территории или проекта межевания территории, для включения их в протокол публичных слушаний.

Заключение о результатах публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения) или на официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети Интернет.

Утверждая проект планировки (сам по себе или с включенным в его состав проектом межевания), орган местного самоуправления тем самым признает его соответствие требованиям документов территориального планирования и градостроительного зонирования, техническим регламентам, региональным и местным нормативам градостроительного проектирования. В случае если такая проверка была проведена формально, а правам и законным интересам граждан и юридических лиц впоследствии был причинен вред, последний подлежит возмещению в полном объеме (ст. 59 ГрадК РФ).

6. Вплоть до утверждения проанализированной выше градостроительной документации продолжают действовать Строительные нормы и правила РФ СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения" (утв. Постановлением Госстроя России от 10 сентября 1997 г. N 18-51) в части, не противоречащей ЗК РФ и ГрадК РФ (см. подробнее комментарий ст. 33). В ходе разработки и утверждения предусмотренной ГрадК РФ градостроительной документации эти нормы могут быть частично использованы для разработки градостроительных регламентов.

Именно такой вывод следует из ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации". Согласно данной статье, до приведения в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства и действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат Градостроительному кодексу Российской Федерации.


Статья 33. Нормативы организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения


Комментарий к статье 33


Как мы уже отмечали в комментариях к статьям 12 и 32, подобные нормативы, то есть параметры и виды застройки территории дачного, садового или огородного объединения, предусматриваются градостроительными регламентами, входящими составной частью в правила землепользования и застройки - муниципальный правовой акт и конкретизируются в проектах планировки территории. Именно в этих документах непосредственно определяются и минимальные расстояния между зданиями, и их этажность, и уровень развития инженерной и транспортной инфраструктуры и т.д.

Поскольку до сих пор данные виды градостроительной документации утверждены не во всех муниципальных образованиях, там продолжают действовать Строительные нормы и правила РФ СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения" (утв. Постановлением Госстроя России от 10 сентября 1997 г. N 18-51) в части, не противоречащей ЗК РФ и ГрадК РФ.

В соответствии с указанным СНиПом проект планировки территории дачного или садового объединения может разрабатываться как для одной, так и для группы (массива) рядом расположенных территорий садоводческих (дачных) объединений. Для группы (массива) территорий садоводческих (дачных) объединений, занимающих площадь более 50 га, разрабатывается концепция генерального плана, предшествующая разработке проектов планировки и застройки территорий садоводческих (дачных) объединений и содержащая основные положения по развитию внешних связей с системой поселений, транспортных коммуникаций, социальной и инженерной инфраструктуры.

При установлении границ территории садоводческого (дачного) объединения должны соблюдаться требования по охране окружающей среды, по защите территории от шума и выхлопных газов транспортных магистралей, промышленных объектов, от электрических, электромагнитных излучений, от выделяемого из земли радона и других негативных воздействий. Размещение территорий садоводческих (дачных) объединений запрещается в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий.

Территорию садоводческого (дачного) объединения необходимо отделять от железных дорог любых категорий и автодорог общего пользования I, II, III категорий санитарно-защитной зоной шириной не менее 50 м, от автодорог IV категории - не менее 25 м с размещением в ней лесополосы шириной не менее 10 м. Территория садоводческого (дачного) объединения должна отстоять от крайней нити нефтепродуктопровода на расстоянии, не менее указанного в СНиП 2.05.13. Запрещается размещение территорий садоводческих (дачных) объединений на землях, расположенных под линиями высоковольтных передач 35 кВА и выше, а также с пересечением этих земель магистральными газо- и нефтепроводами. Расстояние по горизонтали от крайних проводов высоковольтных линий (при наибольшем их отклонении) до границы территории садоводческого (дачного) объединения принимается в соответствии с Правилами устройства электроустановок (ПУЭ).

Расстояние от застройки на территориях садоводческих (дачных) объединений до лесных массивов должно быть не менее 15 м. При пересечении территории садоводческого (дачного) объединения инженерными коммуникациями надлежит предусматривать санитарно-защитные зоны.

Территория садоводческого (дачного) объединения должна быть соединена подъездной дорогой с автомобильной дорогой общего пользования. На территорию садоводческого (дачного) объединения с числом садовых участков до 50 следует предусматривать один въезд, более 50 - не менее двух въездов. Ширина ворот должна быть не менее 4,5 м, калитки - не менее 1 м. Земельный участок, предоставленный садоводческому (дачному) объединению, состоит из земель общего пользования и земель индивидуальных участков.

К землям общего пользования относятся земли, занятые дорогами, улицами, проездами (в пределах красных линий), пожарными водоемами, а также площадками и участками объектов общего пользования (включая их санитарно-защитные зоны). При въезде на территорию общего пользования садоводческого (дачного) объединения предусматривается сторожка, состав и площади помещений которой устанавливаются уставом садоводческого (дачного) объединения. Планировочное решение территории садоводческого (дачного) объединения должно обеспечивать проезд автотранспорта ко всем индивидуальным садовым участкам, объединенным в группы, и объектам общего пользования.

На территории садоводческих (дачных) объединений и за их пределами запрещено организовывать свалки отходов. Бытовые отходы утилизируются на садовых (дачных) участках. Для неутилизируемых отходов (стекло, металл, полиэтилен и др.) на территории общего пользования должны быть предусмотрены площадки для контейнеров для мусора. Площадки для мусорных контейнеров размещаются на расстоянии не менее 20 и не более 100 м от границ участков. При организации на территории общего пользования склада минеральных удобрений и химикатов следует учитывать, что их хранение запрещено под открытым небом, вблизи открытых водоемов и водозаборных скважин.

Для обеспечения пожаротушения на территории общего пользования садоводческого (дачного) объединения должны предусматриваться противопожарные водоемы или резервуары вместимостью, куб. м, при числе участков: до 300 - не менее 25, более 300 - не менее 60 (каждый с площадками для установки пожарной техники, с возможностью забора воды насосами и организации подъезда не менее двух пожарных автомобилей).

Количество водоемов (резервуаров) и их расположение определяется требованиями СНиП 2.04.02. Садоводческие (дачные) объединения, включающие до 300 садовых участков, в противопожарных целях должны иметь переносную мотопомпу, при числе участков от 301 до 1000 - прицепную мотопомпу; при числе участков более 1000 - не менее двух прицепных мотопомп.

На территории общего пользования садоводческого (дачного) объединения должны быть предусмотрены источники питьевой воды. Вокруг каждого источника организуется санитарно-защитная зона. Расчет систем водоснабжения производится исходя из следующих норм среднесуточного водопотребления на хозяйственно-питьевые нужды: при водопользовании из водоразборных колонок, скважин, шахтных колодцев - 30 - 50 л/сут на 1 жителя; при обеспечении внутренним водопроводом и канализацией (без ванн) - 125 - 160 л/сут на 1 жителя. Для полива посадок на приусадебных участках: овощных культур - 3 - 15 л/кв. м в сутки; плодовых деревьев - 10 - 15 л/кв. м в сутки (полив предусматривается 1 - 2 раза в сутки в зависимости от климатических условий из водопроводной сети сезонного действия или из открытых водоемов и специально предусмотренных котлованов - накопителей воды).

При наличии водопровода или артезианской скважины для учета расходуемой воды на водоразборных устройствах на территории общего пользования и на каждом участке следует предусматривать установку счетчиков.

На садовом (дачном) участке могут возводиться жилое строение (или дом), хозяйственные постройки и сооружения, в том числе постройки для содержания мелкого скота и птицы, теплицы и другие сооружения с утепленным грунтом, хозпостройка для хранения инвентаря, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж для автомобиля. В регионах возможно возведение хозяйственных построек, определенных местными традициями и условиями обустройства. Строительство указанных объектов должно осуществляться по соответствующим проектам. Жилое строение (или дом) должно отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов не менее чем на 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.

Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть: от жилого строения (или дома) - 3; от постройки для содержания мелкого скота и птицы - 4; от других построек - 1 м; от стволов высокорослых деревьев - 4 м, среднерослых - 2 м; от кустарника - 1 м.

Расстояние между жилым строением (или домом) и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома (при отсутствии цоколя), если элементы дома (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах, и др.). При возведении на садовом (дачном) участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового участка, следует скат крыши ориентировать на свой участок.


Статья 34. Порядок строительства объектов индивидуального (семейного) и общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении


Комментарий к статье 34


1. Параметры и виды объектов недвижимости, которые можно возвести на дачном (садовом) участке и на землях общего пользования садоводческого (дачного) некоммерческого объединения, определяются правилами землепользования и застройки, а также проектом планировки (см. комментарии к статьям 12, 32, 33). Указанные виды градостроительной документации регламентируют порядок публично-правовой организации развития территории, устанавливая особенности землепользования и застройки на ней. Порядок непосредственной застройки отдельно взятого земельного участка гражданином или юридическим лицом регламентируется главой шестой ГрадК РФ, определяющей порядок архитектурно-строительного проектирования, выдачи разрешений на строительство, осуществления государственного строительного надзора и т.д.

Попробуем выяснить, насколько все эти требования актуальны для садоводов, огородников и дачников и какие меры правового воздействия им грозят в случае, если они данные требования нарушат.

Первое обстоятельство, на которое следует обратить внимание, заключается в том, что строительство объектов капитального строительства на огородных участках запрещено, а режим застройки садовых и дачных участков отличается существенными льготами (упрощением) по сравнению с индивидуальным жилищным строительством и, тем более, строительством многоквартирных домов либо производственно-хозяйственных или общественно-деловых объектов.

Сущность данного упрощения заключается в том, что для строительства подавляющего большинства объектов капитального строительства необходима разработка проектной документации. Проектная документация - это материалы в текстовой форме и в виде карт (схем), определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Однако осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик лишь по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ст. 48 ГрадК РФ). Соответственно разработка проектной документации и ее утверждение в органах архитектуры и градостроительства не требуется и при постройке садовых и дачных домов.

Отсюда вполне логично вытекает отсутствие необходимости проведения государственной экспертизы такой проектной документации (ст. 49 ГрадК РФ) и выдачи разрешения на строительство дачных и садовых домов, являющегося формой проверки соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (п. 17 ст. 51 ГрадК РФ).

2. Каков же порядок строительства таких объектов и их регистрация органами публичной власти? Согласно ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для его постройки не нужна выдача разрешения на строительство (как в случае с дачными и садовыми домами), являются:

а) документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

б) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление последнего не требуется, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке.

Обязательным приложением к указанным выше документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.

Его представление не требуется в случае, если:

а) право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;

б) указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация об объекте недвижимого имущества. Ее форма утверждена Приказом Минэкономразвития России от 15 августа 2006 г. N 232 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества".

Данная декларация содержит сведения об адресе (местоположении) объекта; о виде (названии) объекта (жилое здание с правом (либо без права) регистрации проживания на дачном земельном участке; жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке; хозяйственное строение или сооружение (строение или сооружение вспомогательного использования)); о назначении объекта недвижимости (жилое/нежилое); о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества (указывается в соответствии с кадастровым планом); о площади объекта недвижимости (общая площадь как сумма площадей всех помещений по внутреннему обмеру); о количестве этажей (этажности), в том числе подземных, объекта; о годе создания объекта недвижимого имущества; о материалах наружных стен объекта; о подключении объекта недвижимого имущества к сетям инженерно-технического обеспечения; о правообладателе объекта недвижимости (ФИО, дата рождения, пол, гражданство, реквизиты паспорта, адрес постоянного места жительства) и т.д.

На каждый объект подается своя декларация и соответственно отдельное заявление о государственной регистрации и квитанция об уплате госпошлины. Для строений на огородном участке декларация вообще не предусмотрена. Однако из Закона "О дачной амнистии" прямо следует, что "декларационный" порядок распространяется на все объекты, для строительства которых не требуется получения разрешения, включая, таким образом, и построенные на огородном земельном участке. В таком случае в декларации все строения на огородном участке надо указывать как хозяйственные. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на дачные, садовые дома и иные объекты не допускается.

На основании декларации орган Росрегистрации обязан будет выдать гражданину свидетельство о праве собственности на любой указанный им в декларации объект. Ни возможные нарушения проекта застройки, строительных и других норм, ни указание неточных сведений о строении в декларации не являются основанием для отказа в регистрации права собственности на все зафиксированные в декларации постройки, включая бани, сараи и т.д.

3. В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлениями о кадастровом учете объектов недвижимости вправе обратиться сами заинтересованные лица, а также от имени членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан - представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения.

Постановка на учет объекта недвижимости, созданного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, осуществляется на основании копии декларации о таком объекте недвижимости, поступившей в установленном Правительством Российской Федерации порядке в орган кадастрового учета от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Орган кадастрового учета при поступлении копии декларации об объекте недвижимости осуществляет постановку на учет такого объекта недвижимости и в срок не более чем семь рабочих дней со дня поступления этой копии направляет кадастровый паспорт такого объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данное правило не ограничивает заявителя в возможности постановки на учет указанного объекта недвижимости на основании соответствующего заявления и необходимых для такого учета документов. Если при этом заявителем является гражданин, обладающий правом собственности на земельный участок, правом пожизненного наследуемого владения или правом постоянного (бессрочного) пользования участком, в пределах которого расположен указанный объект недвижимости, то им может быть представлена составленная и заверенная декларация об указанном объекте недвижимости. Форма данной декларации и состав включаемых в нее сведений устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства, о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства в необходимом объеме, не является основанием для отказа в выдаче (направлении) кадастрового паспорта такого объекта недвижимости. При этом отсутствие кадастровых сведений о таком объекте недвижимости в указанном объеме не может являться основанием для приостановления осуществления государственной регистрации прав на такой объект недвижимости или сделок с ним либо для отказа в осуществлении данной государственной регистрации.

4. Изложенные выше новые правила позволяют иначе взглянуть на ст. 222 ГК РФ, определяющую, что такое самовольная постройка и каковы ее последствия. Согласно п. 1 данной статьи самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Сравнительный анализ упрощенного порядка регистрации прав на садовые и дачные домики, введенного Законом о "дачной амнистии", и правил ст. 222 ГК РФ позволяет сделать вывод, что признать любой дачный или садовый дом самовольной постройкой (вне зависимости от его технического состояния) практически невозможно. Легализация же их гражданами значительно облегчена.

5. Контроль за осуществлением застройки дачного, садового или огородного некоммерческого объединения могут осуществлять сами члены объединения (общественный контроль - см. комментарий ст. 26), а также специально уполномоченные органы государственной власти (например, государственный пожарный надзор) и органы местного самоуправления (муниципальный земельный контроль). Обратим внимание на то, что за строительством (реконструкцией) большинства объектов капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор. Как следует из ст. 54 ГрадК РФ, он осуществляется при: строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрадК РФ либо является типовой проектной документацией или ее модификацией; реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрадК РФ. Как мы уже отмечали выше, для строительства дачных и садовых домов разработка и утверждение проектной документации не требуется, и, тем более, в отношении них не проводится государственная градостроительная экспертиза. Соответственно по данным объектам не проводится и государственный строительный надзор.

6. Осуществить возведение дачного или садового дома (любого иного объекта на участке) граждане могут как непосредственно сами, так и привлекая других граждан и организации, с которыми заключается договор строительного подряда. Согласно ст. 748 ГК РФ заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графиком), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Подрядчик обязан исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом.

Близким по своему содержанию к такому строительному контролю является авторский надзор. Согласно ст. 12 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" архитектор и юридическое лицо на основании договора с заказчиком (застройщиком) имеют право осуществлять авторский надзор за строительством архитектурного объекта или по поручению заказчика (застройщика) быть его ответственным представителем на строительстве данного объекта, осуществляя контроль за качеством строительных материалов, качеством и объемом выполняемых строительно-монтажных работ и финансовый контроль.

Тип материалов и конструкций дачных и садовых домов зависит от параметров и видов построек и определяется Строительными нормами и правилами, а в ближайшем будущем - техническими регламентами.

7. Параметры и виды построек, возводимых (или возведенных ранее) гражданами на садовых и дачных земельных участках, определяются градостроительными регламентами, входящими в состав правил землепользования и застройки (см. комментарии ст. ст. 12, 32, 33). Этот документ устанавливает минимальные и максимальные размеры участков, все параметры (размеры) объектов недвижимости, которые можно возвести на земельном участке, и т.д.

Вместе с тем земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом. В случае если использование указанных земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (ч. ч. 8 - 10 ст. 36 ГрадК РФ).

8. Особенностям ответственности садоводов, огородников и дачников, в том числе за правонарушения в сфере строительства, посвящена ст. 47 комментируемого Закона.


1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   11



Похожие:

Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconДокументы
1. /Тяжелая атлетика. Учебник для ИФК. Под ред. Воробьева А.Н. 1981/P1010177_0001.djvu
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconКомментарий к федеральному закону от 15 апреля 1998 Г. N 66-фз
Комментария к Федеральному закону "О кредитных потребительских кооперативах граждан". Имеет опыт экспертной, адвокатской, законотворческой...
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconЕ. Р. Комментарий к Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности». М., 2002/ Статья
Россинская Е. Р. Комментарий к Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности». – М., 2002
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconРоссийская федерация федеральный закон о личном подсобном хозяйстве
Статья Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconДокументы
1. /Тяжелая атлетика. Учебник для ИФК. Под ред. Воробьева А.Н. 1981/P1010001_0001.djvu
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconУчебник для студентов экон спец. Вузов / Д. М. Крук, О. А. Дейнеко, Р. А. Громова и др.; под ред. Д. М. Крука. 3-е изд., перераб и доп. М.: Экономика,1998г
Методы оценки экономической эффективности управления строительным производством в новых условиях хозяйствования
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconУчебник для вузов Допущено учебно-методическим объединением вузов России по педагогическому образованию Министерства
Этот учебник представляет максимальные возможности для реализации этого интереса
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconДокументы
1. /КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ ОТ 21 ДЕКАБРЯ 2004 Г_ N 1.rtf
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconДокументы
1. /КОММЕНТАРИЙ к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ ь 122-ФЗ ОТ 22 АВГУСТА 2004 ГОДА.doc
Учебник для вузов. Элиста: заор \"нпп джангар\", 2006. 448 с. Комментарий к Федеральному закону \"О личном подсобном хозяйстве\" (постатейный) / Под ред. А. П. Анисимова. М.: Ось-89, 2007. 144 с iconКомментарий к Федеральному закону "О политических партиях"
Согласно ч. 1 ст. 30 Конституции рф, каждый имеет право на объединение. Это право закреплено в Федеральном законе n 82-фз "Об общественных...
Разместите кнопку на своём сайте:
Документы


База данных защищена авторским правом ©podelise.ru 2000-2014
При копировании материала обязательно указание активной ссылки открытой для индексации.
обратиться к администрации
Документы

Разработка сайта — Веб студия Адаманов