Введение Глава Правовое регулирование жилых помещений icon

Введение Глава Правовое регулирование жилых помещений



НазваниеВведение Глава Правовое регулирование жилых помещений
страница1/5
Дата конвертации28.08.2012
Размер0.93 Mb.
ТипДокументы
  1   2   3   4   5
1. /Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения (диплом).DOCВведение Глава Правовое регулирование жилых помещений


Оглавление


Глава 1. Введение


Глава 2. Правовое регулирование жилых помещений


§ 1. Понятие жилого помещения

§ 2. Общие положения о праве собственности на жилые помещения


Глава 3. Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения


§ 1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения

§ 2. Стороны договора купли-продажи жилого помещения

§ 3. Форма договора купли-продажи и его государственная регистрация

§ 4. Особенности порядка исполнения обязательства по договору купли-продажи жилого помещения

§ 5. Переход права собственности по договору купли-продажи жилого помещения

§ 6. Способы защиты гражданских прав участников правоотношения купли-продажи жилого помещения


Глава 4. Заключение


Глава 5. Список используемой литературы


Глава 1. ВВЕДЕНИЕ




Актуальность темы. Экономические преобразования, произошедшие в нашей стране за последние годы, начинались в государстве, которое характеризовалось государственной монополизацией народного хозяйства, приоритетом государственной собственности над другими формами собственности. Правовая система не отвечала требованиям перехода к рыночным отношениям. Многие институты гражданского права, в том числе и один из важнейших - институт права собственности, потребовали переосмысления в новых экономических условиях. Введение в рыночный оборот жилой недвижимости требует установления особого ее правового режима, определения момента перехода права собственности на нее к приобретателю, момента заключения договора, открытости возникновения, изменения, перехода и прекращения прав.

Ни одна общественно-экономическая формация не решила проблемы полного удовлетворения жильем всех нуждающихся. Это одна из сложнейших социальных задач, охватывающая многие стороны общественной жизни. Ее выполнение возможно лишь на основе решения более частных проблем. Данное обстоятельство подчеркивает важность изучения всего комплекса вопросов, связанных с одной из форм удовлетворения жилищных потребностей - куплей-продажей жилой недвижимости.

Действующая Конституция Российской Федерации закрепила право частной собственности, указав одновременно, что она признается и защищается равным с остальными формами собственности образом. Применительно к жилищному фонду это означает резкое сокращение государственного жилищного фонда и образование на основе его приватизации частного жилищного фонда.

В настоящее время рынок жилой недвижимости находится в стадии становления.
Особенности правового регулирования купли-продажи недвижимости в жилищной сфере обусловлены ее экономической и социальной значимостью. Договор купли-продажи жилой недвижимости опосредует реализацию двух основных прав человека: права на собственность и права на жилище, закрепленных во Всеобщей Декларации прав человека 1948г. и в Конституции Российской Федерации 1993г.

В работе использована литература по гражданскому, жилищному, семейному праву и гражданско-процессуальному праву, а также иные, относящиеся к теме работы. В частности, теоретической основой исследования послужили работы Брагинского М.И., Братуся С.Н., Витрянского В.В., Грибанова В.П., Камышанского В.П., Крашенинникова П.В., Победоносцева К., Покровского И.А., Рыбакова В.А., Сергеева, Суханова Е.А., Тархова В.А., Толстого Ю.К.,. Несмотря на большой массив научных работ, посвященных исследованию проблем недвижимости в жилищной сфере, вопросы, связанные с совершением сделок по ее купле-продаже получили лишь фрагментарное освещение. Между тем договор купли-продажи является основным инструментом отчуждения имущества, одним из самых распространенных обязательств как в предпринимательской деятельности, так и в обыденной жизни.

В связи с изложенным гражданско-правовой анализ купли-продажи жилой недвижимости представляется достаточно важным и актуальным.

В данной работе рассматривается правовое регулирование сделок купли-продажи жилой недвижимости на стыке норм различных отраслей законодательства: гражданского, семейного, жилищного. Дипломная работа написана на основе анализа Конституции РФ, Федеральных законов, руководящих разъяснений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, судебной практики судов общей юрисдикции.

Основным актом, регламентирующим действия субъектов гражданского права, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, вытекающих из договора купли-продажи жилой недвижимости, является Гражданский кодекс Российской Федерации1. Наряду с ним применяются нормы Жилищного кодекса РФ, Семейного кодекса РФ, федерального закона РФ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2.

Целью дипломной работы является решение следующих задач:

  1. определение понятия и признаков жилого помещения;

  2. рассмотрение договора купли-продажи жилого помещения, его существенных условий и формы;

  3. установление момента заключения договора;

  4. установление момента исполнения договора;

  5. установление момента перехода права собственности к покупателю.

Дипломная работа состоит из 5 глав: 1) введение; 2) правовое регулирование жилых помещений; 3) правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения; 4) заключение; 5) список используемой литературы. 2 глава имеет двухчленную структуру, в которой раскрывается общее понятие жилого помещения и общее положения о праве собственности на жилую недвижимость. 3 глава состоит из 6 параграфов, в которых дается понятие договора купли-продажи жилого помещения, его существенные условия, форма заключения, порядок государственная регистрации договора и перехода прав собственности, устанавливается момент исполнения договора.


Правовое регулирование жилых помещений


Глава 1. Понятие жилого помещения


В соответствии с жилищным законодательством жилым помещениям признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Исходя из данного определения, можно выделить следующие признаки жилого помещения:

1. жилое помещение-это недвижимая вещь. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

2. жилое помещение-это изолированное помещение. Требование изолированности заключается в том, что оно представляет собой конструктивно-обособленную, функциональную часть жилого строения, имеющего обособленный выход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей другого жилого помещения (мест общего пользования).

3. жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. оно должно отвечать требованиям жилищного законодательства, законодательства РФ в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о градостроительной деятельности и другого. Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное постановлением Правительства РФ от 4.09.2003 г. N 55. На основании ч. 1 ст. 4 Вводного закона указанное Положение до приведения его в соответствие с Кодексом применяется постольку, поскольку оно не противоречит Кодексу.

Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Традиционно непригодными для проживания признаются жилые помещения, имеющие высокий процент физического износа, распложенные в санитарно-защитных, пожаровзрывоопасных зонах промышленных объектов, в опасных зонах отвалов угольных пород, сланцев, шахт и обогатительных фабрик, зонах оползней и снежных лавин, на территории ежегодно затопляемых паводковыми водами, после аварий, пожаров, стихийного или техногенного действия, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения.

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее именуется - комиссия), которые с учетом региональных особенностей расположения муниципальных образований (территориальной разобщенности, плотности населения, состояния жилищного фонда, других факторов) и по согласованию с органами местного самоуправления могут создавать комиссии, действующие на территории одного или нескольких муниципальных образований.

К участию в работе комиссии привлекается собственник жилищного фонда или представитель собственника, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания (далее именуется - уполномоченный собственника), а в случае необходимости - представители проектно-изыскательских организаций, производивших обследование этого жилого дома (жилого помещения).

Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания на основании заявления собственника либо уполномоченного собственника, или указания органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления, или представления органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции, или заявления граждан. Комиссия после изучения необходимых документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает одно из следующих решений:

а) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

б) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания после проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);

в) о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Решение комиссии оформляется актом. Акт составляется в 2 экземплярах, которые подписываются всеми членами комиссии. Члены комиссии, имеющие особое мнение, выражают его (в письменной форме) в отдельном документе, который является неотъемлемой частью акта. В обоих экземплярах акта делается отметка о наличии особого мнения. Комиссия в 5-дневный срок направляет один экземпляр акта в орган местного самоуправления и уведомляет (в письменной форме) о принятом решении орган (лицо), по чьей инициативе рассматривался вопрос.

4. согласно части 1 статьи 17 ЖК жилое помещение предназначено для проживания граждан. Кроме этого допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. В частности, к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, относятся нотариусы (см. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 г., адвокаты (см. ФЗ от 31.05.2002 г. "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», педагоги (см. Закон РФ от 10.07.1992 г. "Об образовании" в редакции ФЗ от 13.01.1996 г.

Жилищный кодекс запрещает размещение промышленных производств в жилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Кодекс не раскрывают понятие "промышленное производство" в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия. В связи с этим на практике могут возникнуть сложности при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к "промышленному производству". На основании вышеизложенного, в дальнейшем было бы полезно определить в комментируемой статье основные признаки промышленного производства в целях жилищного законодательства.

5.По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. При этом их состав зависит от вида жилого помещения. Гражданский и Жилищный кодексы предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, то собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит так же доля в праве общей собственности на общее имущество дома. В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изоли­рованные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собствен­ников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и дру­гое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмеча­ется в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земель­ном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Осталь­ные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы.

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вы­вод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строе­ний. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо3.

Анализ норм, изложенных в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» и в других главах ГК РФ, позволяет говорить

О том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 552, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.


Статья 16 Жилищного кодекса РФ выделяет следующие виды жилых помещений:

  1. жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.

  2. квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.

  3. комната. Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного пра­вила впервые появилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. впервые было установле­но исключение из общего запрета на приобретение в собственность граж­данами комнат в коммунальных квартирах: «...местные Советы народ­ных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир». Впоследствии Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими воз­можностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату. С принятием части второй Гражданского кодекса РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гра­жданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Жилищный кодекс РФ также отнес комнату к видам жилых помещений и дал определение этому понятию. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Такое реше­ние вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреаги­ровать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищ­ной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах комму­нальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ог­раничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражда­нами - пользователями других жилых помещений.


Глава 2. Общие положения о праве собственности на жилое помещение.


Продавец жилого помещения должен обладать правом собственности, на продаваемую недвижимость. В обществе с государственно-правовой надстройкой экономические отношения собственности неизбежно получают юридическое закрепление. Это выражается как в системе правовых норм, регулирующих указанные отношения и образующих институт права собственности, так и в закреплении определенной меры юридической власти за конкретным лицом, являющимся собственником данной вещи. Содержание права собственности составляют принадлежащие собственнику правомочия по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением. Указанные правомочия представляют собой юридически обеспеченные возможность поведения собственника, они принадлежат ему до тех пор, пока он остается собственником. Чтобы раскрыть содержание права собственности, необходимо дать определение каждого из принадлежащих собственнику правомочий. Начнем с владения.

Правомочие владения- это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над жилым помещением. Речь при этом идет о хозяйственном господстве, которое вовсе не требует, чтобы собственник находился с ней в непосредственном соприкосновении. Владение вещью может быть законным и незаконным. Законным называется владение, которое опирается на какое-либо правовое основание, т.е. на юридический титул владения. Законное владение часто именуют титульным. Незаконное владение на правовое основание не опирается, а потому является беститульным. Незаконные владельцы, в свою очередь, подразделяются на добросовестных и недобросовестных. Владелец добросовестен, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Владелец недобросовестен, если он об этом знал или должен был знать.

Правомочие пользования - это обеспеченная возможность извлечения из жилого помещения полезных свойств. Правомочие пользования обычно опирается на правомочие владения.

Правомочие распоряжения - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу жилого помещения путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.

Раскрытие содержания права собственности еще не завершается определением принадлежащих собственнику правомочий. Дело в том, что одноименные правомочия могут принадлежать не только собственнику, но и иному лицу, например носителю права хозяйственного ведения. Необходимо поэтому выявить специфический признак, который присущ указанным правомочиям именно как правомочиям собственника. Он состоит в том, что собственник принадлежащие ему правомочия осуществляет по своему усмотрению. Применительно к праву собственности, осуществление права по своему усмотрению, в том числе и распоряжение им, означат, что власть собственника опирается непосредственно на закон и существует независимо от власти всех других лиц в отношении той же вещи. Власть же всех других лиц не только опирается на закон, но и зависит от власти собственника, обусловлена ею. Право собственности относится к числу исключительных прав. Это значит, что собственник наделен правом исключать воздействие всех третьих лиц на закрепленную за ним в отношении принадлежащего ему имущества сферу хозяйственного господства, в том числе и с помощью мер самозащиты. Сказанное однако не означает, что власть собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения безгранична. В соответствии с дозволительной направленностью гражданско-правового регулирования собственник действительно может совершать в отношении своего имущества любые действия, но только не противоречащие законам и иным правовым актам. Собственник обязан принимать меры, предотвращающие ущерб здоровью граждан и окружающей среде, который может быть нанесен при осуществлении его прав. Он должен воздержаться от поведения, приносящего беспокойство его соседям и другим лицам, и тем более от действии, совершаемых исключительно с намерением причинить кому-то вред.


§2. Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения


  1   2   3   4   5



Похожие:

Введение Глава Правовое регулирование жилых помещений iconДокументы
1. /Правовое регулирование отдыха, оздоровления и занятости детей и подростков/Концепция...
Введение Глава Правовое регулирование жилых помещений iconДокументы
1. /Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного...
Введение Глава Правовое регулирование жилых помещений iconВопросы к зачету по дисциплине «Правовое регулирование хозяйственной деятельности»

Введение Глава Правовое регулирование жилых помещений iconВопросы к экзамену по дисциплине «Жилищное право»
Управление жилищным фондом. Государственная регистрация жилых помещений и учет жилищного фонда
Введение Глава Правовое регулирование жилых помещений iconНовое строительство
...
Введение Глава Правовое регулирование жилых помещений iconДокументы
1. /Косовец - Правовое регулирование электронного документооборота.txt
Введение Глава Правовое регулирование жилых помещений iconДокументы
1. /Правовое регулирование морского торгового судоходства.txt
Введение Глава Правовое регулирование жилых помещений iconДокументы
1. /ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТКРЫТИЯ ВАЛЮТНЫХ СЧЕТОВ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ.DOC
Введение Глава Правовое регулирование жилых помещений iconРоссийская федерация федеральный закон о личном подсобном хозяйстве
Статья Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства
Введение Глава Правовое регулирование жилых помещений iconПримерная тематика семинаров инновационно-образовательного центра волгодонского института (филиала) юфу
...
Разместите кнопку на своём сайте:
Документы


База данных защищена авторским правом ©podelise.ru 2000-2014
При копировании материала обязательно указание активной ссылки открытой для индексации.
обратиться к администрации
Документы

Разработка сайта — Веб студия Адаманов